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Bilan Immobilier 2023 et Prévisions 2024 : Taux, Marché, et Conseils pour Votre Projet
Nous voici au crépuscule de l'an 2023, à la naissance d'une nouvelle année. Ce moment propice aux bonnes résolutions fait aussi date pour le bilan de notre année passée. Le marché immobilier, toujours en mouvement et en perpétuelle évolution, nous a réservé durant 2023 plusieurs surprises. En effet, 2022 s'était terminé sur une crainte et 2023 se termine sur sa confirmation. Dans cet article, nous analyserons ensemble cette année si particulière et tenterons de deviner les contours de 2024 !
L'Impact de 2023 :
Hausse des Taux d'Intérêt
L'année 2023 est marquée par cette hausse importante des taux d'intérêt. En effet, l'évolution sur l'année représente une hausse moyenne de 1,37 point entre janvier 2023 et janvier 2024. Bien que cela semble peu, l'impact sur le marché est significatif.
Nous sortons d'une période de faste où les prix avaient atteint des sommets au cœur même d'un marché du financement très accessible, donnant ainsi naissance à une période extrêmement favorable pour l'immobilier.
Néanmoins, cette hausse des taux, couplée au niveau élevé des prix moyens, a eu plusieurs effets. En somme, le premier effet est de réduire drastiquement la capacité d'emprunt et d'augmenter de manière importante le revenu moyen nécessaire pour un emprunt. Dans l'ensemble, c'est un trou d'environ 60 000 € dans la capacité d'emprunt entre janvier 2022 et janvier 2024, à revenus et mensualités égaux.
Cet écart important a un effet de déclassement des projets immobiliers. Les ménages ayant pour souhait d'acheter ne se voient plus en capacité d'acquérir les biens correspondant à leurs attentes et sont obligés de revoir à la baisse leurs projets.
Les acquéreurs potentiels tendent à se retirer du marché prématurément, privilégiant ainsi la location ou la réalisation de travaux dans leurs logements actuels, plus facile à financer et permettant de retarder le départ du logement actuellement occupé, créant ainsi un marché immobilier où les acheteurs se font rares.
De Janvier 2022 à Janvier 2024 :
Hausse des taux
Compromis de vente signés
Capacité emprunt
Comparaison du financement hors assurance sur 25 ans :
Une baisse des prix limitée
Cette année 2023 a aussi marqué l'arrêt de la hausse des prix et le début d'une baisse annoncée par les grands réseaux. Au sein des grandes villes françaises, c'est une diminution de 8,4% du prix du m² qui a été constatée par Nexity. Ce réseau qui avait par ailleurs estimé une baisse comprise entre 3% et 10% pour l'année 2023. Néanmoins, la baisse des prix du m² ne s'est pas réalisée au même rythme que l'envolée des taux, ne résolvant pas la tension du marché, laissant le rapport de force pleinement aux mains des acquéreurs disposant d'un capital important ou de situations assez aisées pour obtenir un financement solide.
Perspectives de 2024
Vers une régularisation des taux
Selon CAFPI, les taux d'intérêt devraient avoir terminé leur hausse et c'est une stabilisation qui s'annonce. Ce palier devrait permettre de réduire fortement l'incertitude autour de la capacité de financement, mais les conditions d'emprunt resteront plus sélectives. Les règles du jeu seront enfin fixes et les professionnels du secteur pourront plus rapidement se prononcer sur les dossiers retenus ou non. Néanmoins, la redescente des taux ne semble pas s'annoncer clairement avant plusieurs mois et cela étant, ils devraient tout de même poursuivre leurs impacts sur le marché.
Un marché en tension
Les mêmes causes engendrent les mêmes conséquences. L'emprunt restant difficile d'accès, les mensualités élevées et la capacité d'emprunt limitée, c'est un nombre restreint d'acquéreurs qui pousseront les portes des agences en ce début d'année 2024. Toutefois, la stabilisation des taux permettra sûrement de faire réintégrer certains profils d'acquéreurs au sein du marché. Comme vous l'aurez compris, pour les prochains mois à venir, il ne semble pas se dessiner de déblocage rapide, la situation devrait tout de même s'améliorer, mais cela se fera sur une durée qu'il semble difficile à estimer.
Une baisse des prix
D'une manière mécanique, les prix de vente entre l'année 2023 et cette nouvelle année seront impactés par cette conjoncture économique. C'est une baisse qui s'annoncera lentement pour retrouver un équilibre entre le pouvoir d'achat des ménages et les mises en vente. Le choc de l'année 2023 ayant entraîné une baisse des ventes dans l'ancien à hauteur de 20%, causée par l'écart important entre les capacités de financement des acheteurs et les prix, semble poursuivre son lissage avec des baisses estimées selon « Nexity et Meilleurs-agents » entre 4% et 5% du prix au m².
